קנייה ושכירה של נדל״ן בבולגריה: שאלות ותשובות

האם זר יכול לקנות דירה בבולגריה?

כן. אזרח של כל מדינה יכול לקנות דירה, בית כמבנה ומבנים אחרים.

לגבי קרקע הכללים שונים. אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA יכולים לקנות קרקע בתנאים שקובע החוק. אזרחי מדינות אחרות, למשל ישראל, אוקראינה או רוסיה, אינם יכולים לרכוש קרקע ישירות, אלא רק מכוח אמנה בינלאומית שאושררה או בירושה. לקרקע חקלאית ולקרקע יער יש כללים נפרדים. אם לנכס יש מגרש, אני מסבירה מראש מה זה אומר לגבי האזרחות שלכם.

איך מתנהלת הקנייה?

בדרך כלל חותמים קודם על חוזה מוקדם בכתב ומשלמים פיקדון (קפרו). אם הקונה לא מקיים את החוזה, המוכר רשאי להשאיר את הפיקדון אצלו; אם המוכר לא מקיים, הקונה רשאי לדרוש פיקדון כפול.

לאחר מכן העסקה נחתמת בפני נוטריון במחוז שבו נמצא הנכס, והשטר הנוטריוני נרשם במרשם המקרקעין.

האם צריך מספר זיהוי בולגרי או מתורגמן, ואפשר לקנות מרחוק?

מספר זיהוי בולגרי אינו חובה לקנייה: בשטר אפשר לציין מקום ותאריך לידה. זר ללא מספר בולגרי נרשם במרשם BULSTAT תוך 7 ימים מהקנייה, והאגרה היא 5.11 €.

אם אינכם דוברי בולגרית, הנוטריון ממנה מתורגמן. אפשר לקנות גם מרחוק, באמצעות מיופה כוח, עם ייפוי כוח שהחתימה והתוכן שלו אומתו אצל נוטריון.

אפשר לראות נכס בלי להגיע?

כן. אני עורכת צפיות במקום וגם אונליין, בווידאו. לרוב הנכסים באתר יש סיור 360°.

כמה עולה העסקה מעבר למחיר?

בקנייה בוורנה משלמים שלושה סכומים, כולם לפי המחיר בחוזה או לפי השומה לצורכי מס אם היא גבוהה יותר: מס רכישה מקומי של 3%, אגרת רישום של 0.1% (לפחות 5.11 €) ושכר נוטריון לפי התעריף הרשמי.

לדירה במחיר 260,000 € זה בערך 9,000 €, כ-3.5% מהמחיר. לפי החוק הקונה משלם את מס הרכישה, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת; איך מתחלקות שאר ההוצאות נקבע בחוזה. את החישוב המדויק לנכס שבחרתם אני נותנת לפני החתימה.

מה ההוצאות השנתיות?

בוורנה מס הנדל״ן הוא 2 פרומיל ואגרת פינוי האשפה 1.5 פרומיל, שניהם מהשומה לצורכי מס ולא ממחיר הקנייה. ביחד זה 35 € בשנה על כל 10,000 € של שומה. במתחמי מגורים יש גם דמי אחזקה, שגובהם נקבע על ידי המתחם עצמו.

אפשר להשכיר את הדירה, ומה המס?

כן. אם אינכם תושבי מס בבולגריה, הכנסה משכירות חייבת במס סופי של 10% על מלוא דמי השכירות.

השכרה ללילות לתיירים מותרת רק אחרי סיווג או רישום של הדירה בעירייה; בלי זה אסור להציע אותה אונליין, כולל באתרי הזמנות.

האם הקנייה נותנת רישיון שהייה?

לא, קניית דירה כשלעצמה אינה נותנת ויזה או רישיון שהייה. אזרח של מדינה שאינה באיחוד האירופי רשאי לשהות בבולגריה עד 90 ימים בכל 180 ימים, אם מדינתו פטורה מוויזה.

להשקעה בנדל״ן של 306,775 € לפחות החוק קובע עילה נפרדת לשהייה ממושכת של עד שנה, עם ויזה D ותנאים נוספים. זה לא נוגע לאזרחי האיחוד האירופי.

באיזה מטבע המחירים?

באירו. בולגריה עברה לאירו ב-1 בינואר 2026.

אפשר לשלם בתשלומים?

בבנייה חדשה היזמים מציעים לא פעם תוכניות תשלום גמישות. התנאים תלויים בפרויקט, ואני בודקת אותם עבור הדירה הספציפית.

באילו שפות את עובדת?

אני מלווה את הלקוחות בעצמי בעברית, ברוסית, באנגלית, בבולגרית ובגרמנית, מההודעה הראשונה ועד הנוטריון.

אפשר לשכור ממך דירה?

כן, יש לי גם דירות להשכרה, לטווח ארוך ולטווח קצר. המחיר הוא לחודש, ועונת הקיץ בדרך כלל בהסכמה.

באילו אזורים את עובדת?

ורנה ואתרי הנופש שלה סנט קונסטנטין והלנה וחולות הזהב, וגם בלצ׳יק, סבטי ולאס וקראנבו.

מה פירוש הסימון „נמכר“ או „הושכר“?

הנכס כבר נמכר או הושכר. אני משאירה אותו באתר כדוגמה. כתבו לי מה אתם מחפשים, ואמצא לכם משהו דומה.

איך קובעים צפייה?

כתבו לי ב-WhatsApp או התקשרו: ‎+359 899 980 771, או במייל info@tami.estate. בדרך כלל אני עונה תוך כמה שעות.

מי עונה בצ׳אט באתר?

מילה, עוזרת בינה מלאכותית ולא בן אדם. היא עונה על שאלות על הנכסים ומעבירה אליי את הפנייה שלכם. את פרטי העסקה אני תמיד מאשרת בעצמי.