Immobilien in Bulgarien kaufen und mieten: Fragen und Antworten

Darf ein Ausländer in Bulgarien eine Wohnung kaufen?

Ja. Wohnungen, Häuser als Gebäude und andere Bauten können Bürger jedes Landes kaufen.

Für Grund und Boden gelten andere Regeln. Bürger der EU und des EWR können Grundstücke zu den gesetzlichen Bedingungen erwerben. Bürger anderer Länder, zum Beispiel Israels, der Ukraine oder Russlands, können Grund und Boden nicht direkt erwerben, sondern nur aufgrund eines ratifizierten internationalen Vertrags oder durch Erbschaft. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gelten eigene Regeln. Gehört zu einer Immobilie ein Grundstück, sage ich Ihnen vorab, was das für Ihre Staatsangehörigkeit bedeutet.

Wie läuft ein Kauf ab?

In der Regel wird zuerst ein schriftlicher Vorvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung (Kaparo) geleistet. Erfüllt der Käufer den Vertrag nicht, darf der Verkäufer die Anzahlung behalten; erfüllt der Verkäufer nicht, kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen.

Danach wird der Kauf vor einem Notar in dem Bezirk beurkundet, in dem die Immobilie liegt, und die notarielle Urkunde wird im Immobilienregister eingetragen.

Brauche ich eine bulgarische Personennummer oder einen Dolmetscher, und kann ich aus der Ferne kaufen?

Eine bulgarische Personennummer ist für den Kauf nicht nötig: In der Urkunde können stattdessen Geburtsort und Geburtsdatum stehen. Ausländer ohne bulgarische Nummer lassen sich innerhalb von 7 Tagen nach dem Kauf im BULSTAT-Register eintragen, die Gebühr beträgt 5,11 €.

Wenn Sie kein Bulgarisch sprechen, bestellt der Notar einen Dolmetscher. Sie können auch aus der Ferne kaufen, über einen Vertreter mit einer Vollmacht, deren Unterschrift und Inhalt notariell beglaubigt sind.

Kann ich eine Immobilie besichtigen, ohne anzureisen?

Ja. Ich mache Besichtigungen vor Ort und online per Video. Die meisten Objekte auf der Website haben einen 360°-Rundgang.

Was kostet der Kauf zusätzlich zum Preis?

Beim Kauf in Varna fallen drei Beträge an, jeweils auf den Vertragspreis oder auf den Steuerwert, wenn dieser höher ist: die örtliche Erwerbsteuer von 3 %, die Eintragungsgebühr von 0,1 % (mindestens 5,11 €) und die Notargebühr nach amtlichem Tarif.

Für eine Wohnung zu 260.000 € sind das rund 9.000 €, etwa 3,5 % des Preises. Gesetzlich zahlt der Käufer die Erwerbsteuer, sofern nichts anderes vereinbart ist; wie die übrigen Kosten geteilt werden, steht im Vertrag. Den genauen Betrag für das gewählte Objekt nenne ich Ihnen vor der Unterschrift.

Welche Kosten fallen jährlich an?

In Varna beträgt die Grundsteuer 2 Promille und die Müllgebühr 1,5 Promille, beide vom Steuerwert, nicht vom Kaufpreis. Zusammen sind das 35 € im Jahr je 10.000 € Steuerwert. In Wohnanlagen kommt eine Instandhaltungsgebühr hinzu, deren Höhe die Anlage selbst festlegt.

Darf ich vermieten, und wie wird das besteuert?

Ja. Wenn Sie in Bulgarien nicht steuerlich ansässig sind, unterliegen Mieteinnahmen einer abgeltenden Steuer von 10 % auf die volle Miete.

Tageweise an Urlauber vermieten dürfen Sie erst nach Kategorisierung oder Registrierung der Wohnung bei der Gemeinde; ohne diese darf sie nicht online angeboten werden, auch nicht auf Buchungsplattformen.

Bekomme ich mit dem Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein, der Kauf einer Wohnung allein gibt weder ein Visum noch eine Aufenthaltserlaubnis. Bürger eines Nicht-EU-Staates dürfen sich bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Bulgarien aufhalten, wenn ihr Land visumfrei ist.

Für eine Immobilieninvestition ab 306.775 € sieht das Gesetz einen eigenen Grund für einen Aufenthalt bis zu einem Jahr vor, mit Visum D und weiteren Bedingungen. EU-Bürger betrifft das nicht.

In welcher Währung sind die Preise?

In Euro. Bulgarien hat den Euro am 1. Januar 2026 eingeführt.

Ist Ratenzahlung möglich?

Bei Neubauten bieten Bauträger oft flexible Zahlungspläne an. Die Bedingungen hängen vom Projekt ab; ich kläre sie für die konkrete Wohnung.

In welchen Sprachen arbeiten Sie?

Ich betreue meine Kunden persönlich auf Deutsch, Englisch, Russisch, Hebräisch und Bulgarisch, von der ersten Nachricht bis zum Notar.

Kann ich bei Ihnen eine Wohnung mieten?

Ja, ich habe auch Wohnungen zur Miete, langfristig und kurzfristig. Der Preis gilt pro Monat, die Sommersaison meist nach Vereinbarung.

In welchen Orten sind Sie tätig?

Varna mit den Kurorten St. Konstantin und Elena und Goldstrand sowie Balchik, Sveti Vlas und Kranevo.

Was bedeutet „Verkauft“ oder „Vermietet“ bei einem Objekt?

Das Objekt ist bereits verkauft oder vermietet. Ich lasse es als Beispiel auf der Website. Schreiben Sie mir, was Sie suchen, und ich finde etwas Ähnliches.

Wie vereinbare ich eine Besichtigung?

Schreiben Sie mir auf WhatsApp oder rufen Sie an: +359 899 980 771, oder per E-Mail an info@tami.estate. Ich antworte in der Regel innerhalb weniger Stunden.

Wer antwortet im Chat auf der Website?

Mila, eine KI-Assistentin, kein Mensch. Sie beantwortet Fragen zu den Objekten und leitet Ihre Anfrage an mich weiter. Die Einzelheiten eines Kaufs bestätige ich immer persönlich.